Payer son logement LPP comptant ou par crédit immobilier n’est pas la dernière charge pour les nouveaux propriétaires de la formule publique promotionnelle, ils devront s’acquitter mensuellement des charges de copropriété.

La réglementation en vigueur oblige le souscripteur LPP en tant que propriétaire de participer aux charges communes, en plus de la taxe foncière et la taxe d’habitation payable annuellement, le copropriétaire devra payer un ensemble de charges qui seront détaillés plus bas.

Le règlement de la copropriété

Il faut rappeler que l’ENPI est tenue, en outre, d'élaborer et de mettre en place les instruments et les organes de gestion des biens immobiliers proposés à la cession et d'assurer ou faire assurer l'administration du bien pendant une durée de deux (2) ans à compter de la date de vente de la dernière fraction du bien concerné et de procéder au transfert de cette administration vers les organes mis en place par les acquéreurs ou désignés par eux.

Le règlement de copropriété est élaboré par l’ENPI, conformément aux prescriptions du modèle-type du décret 14-99 et établi par acte notarié soumis aux formalités d'enregistrement et de publicité légales à la demande du promoteur et en accord avec le représentant élu ou désigné par les acquéreurs.

L’article 29 du cahier des charges type fixant les engagements et responsabilités professionnels du promoteur immobilier prévoit que le promoteur immobilier est tenu d’élaborer et de remettre à chaque acquéreur le règlement de copropriété précisant toutes les indications juridiques, techniques et financières inhérentes au projet.

A ce jour, l'ENPI ne s'est pas encore acquittée de cette tâche, un souscripteur ayant reçu ses clefs nous confie "l'ENPI ne nous a pas encore parlé de règlement de copropriété, je sais que ça existe en France, mais nous on attend toujours pour signer le contrat de vente par devant le notaire depuis 6 mois".

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété correspondent à tous les frais générés pour le fonctionnement et l’entretien d’un regroupement de propriétaires, correspondant à un immeuble ou plusieurs immeubles.

Les frais de la copropriété se répartissent en deux catégories :

Les charges de premiers degrés

Dans le décret exécutif n° 14-99 on peut lire : « Les charges de première catégorie inhérentes à la gestion courante et aux menues réparations des parties communes. Ces charges incombent à l’ensemble des occupants effectifs ou non. Elles sont réparties en parts égales entre chacun des occupants qui devront s’en acquitter auprès de l’administrateur selon les modalités arrêtées par l’assemblée générale ».

Pour la cité 1067 logements LPP Q10 les montants des charges sont divisé par le nombre des logements soit 1 067.

C’est l’occupant (le propriétaire) qui prend en charge la rémunération du concierge, les sociétés de nettoyage et de gardiennage de la cité ainsi que les frais de gestion de l’administration de la copropriété. Sans oublier le paiement des factures d’eau et d‘électricité des parties communes (jardin, cages d’escaliers etc.), les dépenses et frais du chauffage central, le cas échéant, les primes d’assurances couvrant les accidents de travails des employés de la copropriété etc.

Les charges de deuxièmes degrés

« Les charges de deuxième catégorie inhérentes aux grosses réparations de l’immeuble, à sa maintenance ainsi qu’à la sécurité des copropriétaires ou occupants. Elles incombent aux seuls copropriétaires. La répartition de ces charges est faite sur la base de la quote-part de chaque partie commune afférente à chaque lot. » Cf. décret exécutif 14-99.

En tant que propriétaire, le souscripteur LPP a l’obligation de participer aux travaux de : ravalement des façades, les réparations des toitures, façades, de payer les frais d’entretien et d’aménagement des locaux. Les ascenseurs aussi seront pris en charge par le propriétaire : les dépenses d’entretien et de réfection totale ou partielle des ascenseurs ainsi que de leurs accessoire ainsi que la consommation force des appareils, et de tous frais quelconques occasionnés par leur fonctionnement. Font &également partie de cette catégorie de charges les taxes éventuelles auxquelles seront assujetties toutes les parties communes générales de l'ensemble immobilier.

La répartition de ces charges est faite sur la base de la quote-part de chaque partie commune afférente à chaque lot. Plus la superficie de l’appartement est grande plus la quote-part est importante, le F4 paie plus que le F3 et le F5 de 120 m² paie plus que les autres.

La cotisation mensuelle dépend de la taille de la cité et des prestations souhaitées par les propriétaires (gardiennage, jardinage etc.) mais une moyenne de 5 000 DA par mois est constatée sur la wilaya d’Alger.

L'absence d'un copropriétaire ou le fait que son appartement est inhabité n'en rend pas moins obligatoire le paiement de toutes les charges.

En cas de non versement par le copropriétaire de la quote-part des charges lui incombant au titre de travaux réalisés sur les parties communes, le décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété applicable en matière de promotion immobilière prévoit que l'administrateur (dans notre cas l’ENPI) prend une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant. Si au terme de trois (3) mois, le copropriétaire défaillant ne régularise pas ses créances, il est procédé à la saisie immobilière de sa propriété qui est mise en vente par voie judiciaire.