Vu la Constitution, notamment ses articles 111,148 et 151.
Vu l'ordonnance n° 66-154 du 8 juin 1966. modifiée et complétée, portant code de procédure—civile;
Vu l'ordonnance n° 66-156 du 8 Juin 1966, modifiée et complétée, portant code pénal;
Vu l’ordonnance n° 67—24 du 18 Janvier 1967, modifiée et complétée}, portant code communal:
Vu l’ordonnance n° 69-38 du 23 mai 1969, modifiée et complétée, portant code de la wilaya ;
Vu l’ordonnance n° 70—91 du 15 décembre 1976 portant organisation du notariat, '
l’ordonnance n° 74- 26 du 20 février 1974 relative- à la constitution des réserves foncières au profil; des communes ; Vù l‘ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil ; Vui’ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code du commerce :*
Vu l'ordonnance n° 76—92 du*23 octobre 1976 relative à l'organisation dela coopérativeimmobilière ;
Vu l‘ordonnance n° 76-101 du 9 décembre 1976. modifiée et complétée, portant code des impôts directs et taxes assimilées;
Vu l'ordonnance n'— 76-102 du 9 décembre 1976. modifiée et complétée, portant code des taxes, sur le chiffre d’affaires:
Vu l’ordonnance n'! 76—105 du 9 décembre 1976. modifiée et complétée, portant“ code de l'enregistrement;
Vu la loi n° 78-12 du 5 août 1978 relative au statut général du travailleur ;
Vu la loi n° 82—02 du 5 février 1982 relative au permis de construire et au permis de lotir :
Vu la loi n° 82—11 du 21 août 1982 relative à l‘investissement économique privé national :
Vu la loi n° 84-17 du 7 Juillet 1984 relative aux lois de finances;
Vu l‘ordonnance n° 85—01 du 13 aout 1985 fixant titre transitoire, les régies d’occupa tion des sols en vue de leur préservation et de leur protection :
Vu la loi n° 85 -08 du 12 novembre 1985 portant approbation de l'ordonnance n° 85—01 du 13 août 1985 fixant, a titre transitoire, les règles d'occupation des sols en vue de leur préservation et de leur protection ;
Vu la loi n° 85-09 du 26 décembre 1985 portant loi de finances pour 1986;
Article 1 :
— La présente loi détermine le cadre général de la promotion immobilière et fixe les régles particulières à certaines opérations de promotion immobilière.
Article 2 :
— La promotion immobilière a pour objet le développement du patrimoine immobilier national. Modulée en fonction des besoins sociaux en matière d’habitat. elle consiste en la construction d’immeubles ou d'ensembles d'immeubles a usage principal d'habitation et accessoirement de locaux il caractére professionnel et commercial, sur des terrains propres ou acquis, nus ou aménagés ou situés dans les tissus urbains existants au titre de la restructuration et de la rénovation. Les immeubles ou ensembles d'immeubles construits dans ce cadre peuvent être destinés soit a la satisfaction des besoins familiaux propres, soit a la vente ou a la location, dans le cadre des lois et règlements en vigueur et des dispositions de la présente loi.
Article 3 :
— La promotion immobilière regroupe l’ensemble des actes concourant a la réalisation de l‘objectif fixé à l‘article 2 ci-dessus, notamment la souscription, l‘acquisition de l‘assiette foncière la mobilisation de l'épargne, la réalisation d'immeubles destinés a l'accession a la propriété et/ou a la location.
Article 4 :
— les opérations de promotion immobilière sont conçues et réalisées dans le cadre des options d'aménagement du territoire et conformément aux règles d'urbanisme; d’esthétique architecturale et d‘environnement, aux priorités arrêtées par le plan de développement, a la nature et aux objectifs assignés par les lois et règlements en vigueur ainsi qu'au type d’édifices retenus par le cahier des charges.
Article 5 :
— les opérations de promotion immobilière doivent favoriser l'habitat du type collectii et semicollectif, particulièrement en milieu urbain.
Article 6 :
— ties opérations de promotion immobilière sont réalisées par : — les collectivités locales conformément aux lois et règlements en vigueur ; — les établissements, entreprises et organismes publics statutairement habilités; — les particuliers auto-constructeurs. a titre individuel ou organisés au sein de coopératives immobilières — les personnes physiques ou morales de droit privé, autres que celles visées cl—dessus. Outre le cadre offert par l'auto—construction titre individuel ou en coopératives; les travailleurs des institutions et administrations publiques, des établissements, entreprises et organismes publics et privés peuvent, pour leurs besoins propres entreprendre des opérations de promotion immobilière suivant des dispositions législatives et réglementaires particulières qui seront ultérieurement définies.
Article 7 :
— Dans le cadre du plan d’aménagement de la commune, l’assemblée populaire communale prend toutes mesures nécessaires en vue d'assurer une large publicité aux programmes de développement de l’habitat y affèrent. A ce titre elle met a la dlSposition du candidat à la promotion immobilière, les prescriptions et règles d’urbanisme et toutes les données afférentes l'opération qu‘il souhaite entreprendre,
Article 8 :
- Sauf pour les entreprises et organismes publics statutairement habilités et les auto-constructeurs 'a titre individuel ou organisés au sein de coopératives immobilières qui demeurent régis par les procédures qui leur sont applicables, la souscription a la réalisation d’opérations de promotion immobilière est ouverte a toute personne physique ou morale de nationalité algérienne capable de translger, contracter obligation et passer convention. Toutefois, souscrire directement ou par personnes interpmæœ,l une opération de promotion immobiliere. les personne: condamnèes en application de la présente loi ainsi qu‘en vertu des disposition! des articles 119, 220,372 et 376 du code pénalties personnes morales de droit privé doivent étre exclusivement constituées par des personnes physiques de nationalité algerienne.
Article 9 :
— Le candidat à l'opération de promotion immobilière doit Justifier de movens financiers et de garanties techniques en rapportavec l'opération.
Article 10 :
- Les éléments visés aux articles 4 et 6 ci—dessus sont définis par les lois et règlements en vigueur et l‘ont l‘objet d'un règlement propre à l‘opération envisagée, dénommée « cahier des charges ». Le cahier des charges fixe les conditions générales ot particulières à chaque opération de promotion immobilière. il est élabore suivant un modéle—type fixé par voie réglementaire.
Article 11 :
— le candidat a la réalisation d’une opération de promotion immobilière, qui remplit les conditions prévues aux articles 8 et 9 ci—dessus, adhère au cahier des charges qui lui est présenté par les services qualifiés de la commune d'implantation de l'opération et s’engage a en respecter les termes La procédure de souscription est fixée par voie reglementaire.
Article 12 :
— Les critères de sélection entre deux (2) ou plusieurs candidats. autres que les organismei publics a la souscription a une mème-operation de promotion immobilière visent notamment : — l'apport du terrain d'assiette, — l’étendue de la capacité de financement du souscripteur, — le type d’immeuble et la catégorie de logement réalisait - le Volume d’intégration des matériaux localement produits, - les coûts et délais de réalisation. Les modalités de mise en œuvre des dispositions du présent article sont définies par voie réglemantaire.
Article 13 :
— Les personnes morales de droit privé qualifiées commerçantes par la forme en application des dispositions du code de commerce, ne peuvent souscrire à la réalisation d'une opération de promotion immobilière. Cependant, outre la souscription à titre individuel en qualité de personne physique. tel que résultant de l’article 8 ci-dessus, les associés peuvent s'organise: comme prévu aux articles 14 et 15 cl—après.
Article 14 :
— Tout ou partie des membres d'un des personnes marines vtsées a l'article precedent peuvent pour la réalisation d’une opération de promotion immobilière, agir dans le cadre fixé par les dispositions des articles 416 et suivants du code civil e celle de la presente loi.
Article 15 :
— Les membres d'une des personnes morales de droit prive qualifiée commerçante par la forme, peuvent. pouria réalisation d‘une opératibn de promotion immobilière s’organiser par convention. Dans ce cadre, le souscripteur est réputé de droit agir a l’égard de ses associés dans les limites de la convention établie n'est, a l‘égard des tiers réputé de droit azuaun lieu et placo de chacun de ses associés qu'il engage conjointement. solidairement et indéfiniment pour tous les actes se rapportant à l'opération de promotion immobilière. tant poor les actes d'administration que ceux de disposition.
Article 16 :
— ties contestations entre associés sont réglées par la convention prouvée par écrit. suivant les règles fixées par le code de procedure civile et le code civiL .
Article 17 :
— La convention visée à l‘article 16 ci-dessus est écrite et clause des parties. Elle est soumise a la formalité de l'enregistrement.
Article 18 :
— L’objet et la durée des conVentions visées aux articles 14 et 15 ciaoessus sont limites a la réalisation d'opérations de promotion immobilières tel que prévu parla présente loi.
Article 19 :
— La souscription a une opération de promotion immobilière ouvre. au profit du souscripteur, le droit a la cession de gré a gré et au prix fixé par la réglementation en vigueur, du terrain ou de la portion de terrain d'assiette faisant partie des réserves foncières communales dans la limite des superficies nécessaires à l'opération et dans le cadre de l’enveloppe financière y afférente.
Article 20 :
— La cession visée A l’article 19 chdessus est constatée par acte administratif dressé suivant les modalités fixées par la législation en vigueur et publié auprès de la conservation foncière territorialement compétente. La cession consentie est affectée d’une condition résolutoire destinée a garantir la bonne exécution de l'ensemble des clauses et conditions sripu1ées par le cahier des charges régissant l‘opération concernée.
Article 21 :
— Il est procédé, à la mainlevée. de la condition résolutuxre sur delivrance,fi la diligence du souscripteur et/ou de l‘institution financière cocontractantc. d'un certificat de bonne exécution par les services compétents de la wilaya. A défaut la résolution de la cession peut étre constatée par voie Judiciaire. La résolution de la cession emporte application au profit de la commune des effets des dispositions de l'article 782, alinéa ler du code civil, sans frais indemnités ni répétition de prix par elle et sans préjudice le cas échéant. des dispositions de l'article 885 du code civil.
Article 22 :
— La souscription a la réalisation d'une opération de promotion immobilière. destinee exclusivement a la vente, ouvre droit au bénéfice d'un concours financier remboursable sous forme de crédit a moyen terme accordé par l’institution financière habilitée. Sauf pour les coopératives immobilières et les auto-constructeurs à titre individuel qui demeurent régis par les règles qui leur sont applicables, ces crédits ne sauraient excéder 50 % du coût estimé de l'opération de promotion immobilière lequel est limité au plafond fixé par voie réglementaire. Les crédits ne sont mobilisés du'après utilisation des fonds correspondant à l’apport du souscripteur, teiflçÿue iixé a l'alinéa précédent.
Article 23 :
— Le montant du crédit, sa durée ainsi que le taux dintérét module suivant les critères visés aux articles 4 5 et 12 ci dessus sont fixés par voie réglementaire,
Article 24 :
- Les prêts consentis au souscripteur, dans le cadre de la présente loi. par l’insmtution financière habilitée sont. garantis par une hypothèque qui gréve l'assiette du terrain et les constructions qui y seront édifiées. Cette hypothèque est inscrite à la conservation fonciére territoriaiement compétente, a la requête de l‘institution financière habilitée et par l'effet des dispositions de la présente loi.
Article 25 :
— Il est procédé à la réduction de l'assiette de lilypotheque visée a l’article 24 ci-dessus, au fur et a mesure des remboursements du pret.
Article 26 :
— Le financement des opérations de promotion immobilière réalisées par les entreprises et organismes publics statutairement habilités demeure régi par les dispositions qui lui sont propres.
Article 27 :
— Le bénéfice du prêt—épargne est étendu. dans les conditions et formes prévues par les lois et règlements en vigueur aux accédants a la propriété de logements réalisés dans le cadre des opérations visées , ci—dessus. Dans ces conditions l'accédant bénéficiaire d'un prét consent, au profit de l'institution flnanciére habilitée une hypothèque sur la traction acquise.
Article 28 :
— Dans le cadre fixé par les dispositions de l'article 13 de la loi n° 84—17 du 7 juillet 1984 relativeaux lois de finances la loi de finances fixera l’assiette, les taux et modalités de recouvrement des impositions attachés aux opérations de promotion immobilière. Elle fixera les taux particuliers et les exonérations fiscales attachées aux opérations immobilieres,
Article 29 :
— L’organisme public, statutairement habilité a réaliser les opérations immobilières, peut proposer la « cession » sur plans approuvés conformément aux règles de constrmrmry prescrites par les services chargés de l'urbanlsme Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, régulierement saisi de l'ensemble des droits et obligations v afférents. peut également omnnset la « cession » sur plans approuvés, conformément aux regles de construction presentes par les services chargés de l’urbanisme et résultant du cahier des charges.
Article 30 :
Cet acte préliminaire doit, a peine de nullité, mentionner : —la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d‘ immeuble vendu. — le nombre de pièces principales et i'énumération des piéces de services. dépendances et dégâgement. - la surface habitable de l'immeuble et, le cas échéant, celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation ; — la qualité de la construction : — le prix prévisionnel et les modalités de se révision ; — les conditions et modalités de paiement :
- les délais de livraison ;
— les pénalités de retard ;
— les garanties et les moyens de financement. La nullité ne saurait être invoquée que par l'accédant.
Article 31 :
Article 32 :
sont interdites et de nul effet les clauses pénales et les clauses limitatlves de responsabilité autres que celles prévues dans le cahier des charges régissant l'Opération de promotion immobiiiére en application de la présente loi.
Article 33 :
— Nul ne peut se porter accédant à la propriete de plus d'un logement au titre d’une même opération de promotion immobilière.
Article 34 :
— L‘accédant a la propriété est assujetti à un dépôt de garantie dont le montant est égal à 20 % du coût estimatif de l‘immeuble ou fraction d'immeuble cédé.
Article 35 :
— Le dépôt de garantie est consigné dans un compte spécial au nom du réservataire ouvert auprés de l’institution financière habilitée. Les fonds déposés sont incessibles, insaislssables et indisponibles dans la limite fixée à l’article 84 ci—dessus. - Ils sont productifs d'intérêts conformément à la législation en vigueur.
Article 36 :
— Le dépôt de garantie est restitué à son titulaire sur simple notification et sans retenue ni pénalité si le prix de vente excède le prix prévisionnel majoré par application des règles fixées par le contrat de réservation en matière de révision des prix et dans la limite d’un taux maximum fixé par voie réglementaire.
Article 37 :
— Au cas où l'accédant se dédit au cours de la réalisation du projet, le souscripteur bénéficié d'une retenue correspondant a vingt cinq pour cent (25%) du montant du dépôt de garantie.
Article 38 :
- Le souscripteur doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente, un (1) mois au moins avant la date de signature de cet acte, lequel est soumis, a peine de nullité, aux conditions et formes prescrites par l’ordonnance n° 70-91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat.
Article 39 :
— Le souscripteur a une opération de promotion immobilière est tenu des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être déchargé avant l’expiration d‘un délai de trois (3) mois après la prise de possession, par l'accédant, de cet immeuble. Il n' y a pas lieu à résolution du a réduction du prix si le souscripteur s’ublige à réparer le vice dans les délais raisonnables.
Article 40 :
— Le souscripteur a une opération de promotion immobilière est tenu de l’obligation de garantie pendant un délai de trois ( 3) ans a compter de la réception des travaux ou de la découverte du défaut de l’ouvrage. Il n'y a pas lieu a résolution du contrat ou à diminution du prix si le souscripteur s’oblige a réparer toute réquisition dans les le vice dans des délais raisonnables ne pouvant excéder trois (3) mois.
Article 41 :
- Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix (10) ans à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés dont les architectes entrepreneurs et autres personnes liées au maitre de l'ouvrage par un contrat de louage d‘ouvrage sont eux—mêmes tenus, en application des articles 140, alinéa ier. 554 et 564 du code civil.
Article 42 :
— Le souscripteur à la réalisation d‘une opération de promotion immobilière est tenu à l'achèvement conforme des travaux. Il doit, en particulier, effectuer l’appel aux fonds nécessaires à l’achèvement de l‘ouvrage quel que soit le régime Juridique et la forme de la souscription.
Article 43 :
— Sauf à satisfaire ses Besoins de logement personnels et familiaux, le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière doit procéder à la mutation des droits de propriété des que sent remplies les conditions d‘habitabilité. Les besoins familiaux sont ceux de la famille simple. Ils sont déterminés et situés a un seuil qui maintient l’opération dans sa nature de promotion immobilière destinés a la vente et ce, selon des normes définies par voie réglementaire. Le titre de propriété de l’accédant constitue le seul acte justificatif pour une occupation régulière des lieux, pour toute opération dont la finalité n‘est pas la location.
Article 44 :
— Le souscripteur est tenu de procéder à la vente des immeubles ou fractions d'immeubles non cédés au plus tard dans les six (6) mois de l’achèvement des travaux dûment constatés. Passé ce délai, l'administration compétente peut se substituer au souscripteur pour la cession. des logements considérés et, éventuellement procéder a limites et conditions a définir par voie réglementaire.
Article 45 :
— Toute personne qui aura, à quelque titre que ce soit, exigé ou accepté d’un accédant un versement en violation des dispositions de la présente loi sera punie d'un emprisonnement de deux (2) mois a deux (2) ans et dune amende de (2) a dix (10) mille dinars ou de l'une de ces deux (2) peines seulement.
Article 46 :
-— Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui de mauvaise foi. fait du crédit qui lui a été consenti par l'institution financière habilitée, un usage qui soit contraire il l’objet de l’opération, est puni de la réclusion de dix (10) à vingt (20) ans et d’une amende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée,
Article 47 :
— Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui, dans un contrat de réservation, exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date a laquelle la créance est exigible est puni d’un emprisonnement de deux (2) mais a deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA).
Article 48 :
- Quiconque, dans le cadre ou à l’occasion de l’opération de promotion immobilière, porte volontairement des indications inexactes ou incomplètes dans les documents. actes'et contrats auxquels elle'donne lieu, est puni d’un emprisonnement d'un (1) mois à cinq (5) ans et d’une amende de mille dinars (1.000 DA) à cent mille dinars (100.000 DA). Est puni de la même peine le souscripteur qui induit en erreur i’accédant par des renseignements incomplets ou insuffisants, sans préjudice de l’application de l'article 372 du code pénal.
Article 49 :
— Tout souscripteur a une opération de promotion immobilière, qui aura négligé dans un contrat de réservation de mentionner l'une des prescriptions contenues dans l’article 30 de la présente loi, est puni de la peine de deux (2) mois a trois '(3) ans d’emprisonnement et d'une amende‘ de cinq mille dinars (5.000 DA) a dix mille dinars (10.000 DA).
Article 50 :
— Les services et organismes concernés doivent. dans les limites de leurs compétences assurer les contrôles administratifs et techniques auxquels ils sont tenus par.application des lois et règlements en vigueur. Dans ce cadre, le souscripteur a une opération de promotion immobilière doit à sa diligence, faire assurer celles des actions que les lois et règlements en vigueur mettent a sa charge.
Article 51 :
— Les opérations de promotion immobilière dont la finalité vise la cession pour l’accessionà la propriété ne sont pas soumises aux dispositions de la loi n° 82—11 du 21 août 1982 susvisée. Sont soumises aux dispositions de la loi n' 8241 du 21 août 1982 précitée, les opérations de promotion immobilière dont la finalité vise la location.
Article 52 :
— La présente loi sera publiée au Journal officiel de la République algerienne démocratique et populaire.
Fait à Alger, le 4 mars 1986