L'historique de l'ENPI et du logement LPP

Un an après le lancement de l'opération LPP, l'Entreprise nationale de logement promotionnel (ENPI), a récolté 42 000 inscriptions. Elle a promis les pré-affectations pour décembre prochain, mais on commence à semer le doute sur les capacités de l'ENPI à livrer les logements dans les délais promis.

A travers les prix qu'elle affiche pour le logement fini, l'ENPI a déstabilisé la spéculation sur l'immobilier. En chiffres, un logement de 100 m2 est cédé à l'ENPI pour 10 millions de dinars, alors qu'il est vendu chez les privés pour trois fois ce prix.

L'historique de l'ENPI et du logement LPP

Mais, pour la rendre opérationnelle, cette entreprise a dû traverser une longue et pénible phase de réadaptation, suite à l'absorption de 19 EPLF.

Un constat amer

Jamais, depuis l'Indépendance, une entreprise publique n'a suscité autant d'intérêt de la part du Gouvernement. Plusieurs réunions au sommet de l'Etat ont été consacrées à cette entreprise pour assainir sa situation et la replacer dans son rôle de promoteur public.

Le tournant a eu lieu le 23 juillet 2008. Lors d'une réunion du Conseil des ministres, le Gouvernement s'est rendu compte de l'inefficacité du dispositif des EPLF (Entreprises de promotion du logement familiale) et surtout l'aspect parasitaire de leur activité.

L'état des lieux laissait perplexes les membres du Gouvernement, notamment les lourdes dettes qui paralysaient la trésorerie de ces sociétés, les pratiques de double, voire triple affectation des logements et surtout les chantiers qui étaient achevés avec des retards inacceptables, avec en prime, des réévaluations de budgets. Le chef de l’Etat a lui-même ordonné la dissolution des EPLF et la prise de mesures adéquates pour la gestion de cet héritage.

L'instruction n°11/SP/CG du 29 juillet 2008 allait révéler plus de détails sur l'énorme gâchis provoqué au préjudice du Trésor public. Il fallait mobiliser une armée d'agents et de cadres de l'IGF (l'Inspection générale des finances) pour éplucher les comptes des 19 EPLF, avant de procéder à leur dissolution. Les entreprises d'Alger, de Béjaïa et surtout de Boumerdès étaient particulièrement dans l'œil du cyclone.

En novembre 2008, un rapport de l'IGF révèle des lacunes importantes dans le fonctionnement des entreprises publiques de promotion du logement. Le rapport note la présence de «nombreuses faiblesses et discordances» entre les états physiques et comptables, relatifs aux biens immobiliers, mobiliers et avoirs financiers.

Le volet des agrégats financiers était également alarmant du fait de l'importance de l'endettement des EPLF, en rapport avec les créances détenues par celles-ci. Le grand déséquilibre est constaté dans les chiffres de l'EPLF Boumerdès.

L'IGF notait également un faible taux de recouvrement des créances de ces entreprises et attribuait à ce fait, le déséquilibre de la structure des bilans financiers.

Au chapitre gestion, l'IGF constatait une débandade presque institutionnalisée avec des assiettes sans titre de propriété, des projets en cours de réalisation, sans permis de construire et sans conformité. De même, il a été relevé le recours aux passations de marchés en mode gré à gré, sans justification aucune. De quoi mettre, en prison, bon nombre de gestionnaires de ces EPLF.

Fusion-Absorption EPLF - ENPI

Le 22 janvier 2009, il a été procédé à la dissolution des 19 EPLF. Leur patrimoine est hérité par une nouvelle EPE, ENPI (Entreprise nationale de promotion immobilière), créée le 6 mai 2009, conformément à la résolution n°05/92 du Conseil des participations de l'Etat (CPE) et la directive n°173/PM du Premier ministre, portant la mise en œuvre des décisions du Conseil des ministres.

Pour dynamiser davantage le rôle de l'ENPI, Ahmed Ouyahia consacre, le 26 septembre 2009, un Conseil interministériel à cette nouvelle entreprise. Mais l'héritage était trop lourd à supporter. Le 26 mai 2009, l'ENPI absorbe officiellement les actifs des 18 EPLF, mais le cas de l'entreprise de Boumerdès était trop compliqué. A cette date, les comptes sociaux de l'EPLF/Boumerdès n'étaient pas encore certifiés pour les exercices de 2006, 2007 et 2008.

Un autre Conseil interministériel sera tenu le 26 septembre 2009 pour statuer sur cette entreprise de Boumerdès, dont les chiffres sur la dette envers la Cnep faisaient l'objet d'une grande discorde. Il fallait attendre jusqu'à 2010 pour pouvoir intégrer Boumerdès dans l'ENPI.

Le 13 avril 2010, c'est encore le Premier ministre qui va se manifester à travers l'instruction n°351 pour ordonner le rachat, par le Trésor public, de l'ensemble des créances de l'ENPI. La facture s'élevait à quelque 11 milliards de dinars.

Cette ENPI devient un casse-tête pour le Premier ministre qui devra lui consacrer la séance du CPE, tenue le 1er avril 2012, pour décider du rachat, par le Trésor public, de la dette de l'entreprise auprès de la Cnep. On parle ici de 56,3 milliards de dinars, dont 11 milliards contractés par la seule EPLF de Boumerdès. Même la BEA est appelée à la rescousse pour rééchelonner, sur une durée de 10 ans, la dette de l'ENPI (1,27 milliard de dinars).

Pourtant, tout cet effort consenti par les pouvoirs publics ne sera pas ressenti sur le terrain. Les programmes de construction de logements promotionnels avançaient très lentement. Bien en deçà des résultats attendus par le Gouvernement. Pire encore, le 28 novembre 2012, un rapport de l'IGF mettait en cause la gestion de l'ENPI.

Les inspecteurs de cette institution ont découvert que celle-ci a procédé à l'ouverture d'un nouveau compte au niveau de la BDL et considéraient qu'il s'agissait d'une manière illégale pour échapper au contrôle des dépenses exercé par la BEA. Le ministre de l'Habitat ordonne, le même jour, le limogeage du patron de l'ENPI et le dépôt d'une plainte auprès de la gendarmerie.

Thérapie de choc

Sentant l'importance du rôle qu'elle doit jouer dans le programme de logement promotionnel, les autorités ont continué à soutenir l'effort de redressement de l'ENPI.

Le 21 janvier 2014, le CPE a décidé une nouvelle modification des statuts de l'entreprise. Elle est désormais sortie des griffes de la SGP Indjab et placée sous l'autorité directe du ministre de l'Habitat.

Après une dernière opération de rééchelonnement des dettes fiscales, qui datent de l'ère des EPLF, l'ENPI est assujettie à un rôle de réalisateur du Logement promotionnel public LPP.

Dans cette formule de LPP, l'ENPI se situe entre deux entités. Il y a d'abord les OPGI qui réalisent, pour leur propre compte, des logements promotionnels, mais leur apport demeure très faible (12%). On trouve ensuite les promoteurs privés qui, réalisent 17% du volume global en logement promotionnel, mais n'obéissent à aucune limitation de prix.

Dans la plupart des cas, les privés cèdent les logements à 200 voir 300 000 dinars le m². Le pic est enregistré chez le promoteur émirati, Emiral, qui a fixé les prix de cession de ces logements à 420 000 dinars le m². A l'ENPI, le mètre carré est vendu à seulement 100 000 dinars. De quoi déstabiliser ce marché, déjà fébrile.

A ce titre, l'ENPI est le seul refuge pour les cadres dits de la classe moyenne supérieure. Autrement dit, les cadres du secteur public ou privé qui ne sont pas éligibles aux autres programmes de l'Etat, tels que l'AADL.

C'est à ce titre que Abdelmalek Sellal a signé le décret exécutif n°14-203 du 15 juillet 2014, portant sur le LPP, qui est désormais inscrit comme une opération d'utilité publique. Pour ce programme, on estime, à 50 000 unités, la demande en LPP, soit l'équivalent du volume réservé à la première opération AADL. Un autre programme de LPP est envisageable, dit-on, si la demande se renouvelle.

Un an après son lancement, cette opération a drainé 42 000 demandes. 30 000 candidats ont déjà versé la première tranche et recevront les notifications de pré-affectation en décembre prochain.

Ce programme de LPP, qui constitue un défi pour l'ENPI, est peut-être une dernière chance pour sa survie. Car, sept ans après la dissolution des EPLF, l'entreprise baigne encore dans des problèmes dont elle a hérité.