Décret excutif 86-38 fixant les conditions et modalités de scuscription à une opération de promotion immobilière et définissant le cahier de charges « type » ainsi que le modèle «type » d’acte de réservation

Visas

Vu la Constitution, notamment ses articles 111-10 et 152 ;

Vu l'ordonnance n° 67-24 du 18 janvier 1967, modifiée et complétée, portant code communal

Vu l'ordonnance n° 69-38 du 23 mai 1969, modifiée et complétée, portant code de wilaya

Vu l'ordonnance 0° 85-01 du 13 août 1985 fixant à titre transitoire, les règles d'occupation des sols en vue de leur préservation et de leur protection ;

Vu 1a loi n° 85-08 du 12 novembre 1985 approuvant l'ordonnance n° 85-01 du 18 août 1985 fixant à titre transitoire, les règles d'occupation des sois en vue de leur préservation et de ieur protection ;

Vu la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière ;

Vu le décret n° 83-684 du 26 novembre 1983 fixant les conditions d'intervention sur le tissu urbain existant ;

Articles

• Article 1 :
  — Le présent décret fixe, en application des dispositions de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée. les conditions et modalités de souscription à une opération de promotion immobilière et définit ie cahier de charges etype»s alnsi que le modèle « type » d'acte de réservation. art. 2. — La promotion immobillère s'inscrit dans le cadre du plan d’urbanisme directeur ou, à défaut, du périmètre d'urbanisation provisoire de la cotlectivité concernée.
  
  Elle s'inscrit, en outre, dans les dispositions des instruments d'urbanisme opérationnel.

• Article 2 :
  — La promotion immobilière se définit à travers un pian d'aménagement, un programme, une typologie et une destination, la vente ou 1a location. Elle s'inscrit dans le cadre du plan communal de développement.

• Article 3 :
  

• Article 4 :
  — L'assemblée populaire communale doit conjointement avec les services et organismes concernés, élaborer et mettre en œuvre toutes mesures destinées à assurer l'application des dispositions des articles précédents.
  
  Elle doit, à ce titre et dans le cadre de ses programmes de développement de l'habitat inscrits dans le plan d'aménagement de ia commune, susciter et favoriser toute opération de promotion immobilière.

• Article 5 :
  — La commune assure une large publicité de son programme d'habitat destiné aux candidats à la promotion immobliière et met à ta disposition des postulants toute la documentation afférente aux opérations envisagées.

• Article 6 :
  — La documentation visée à l’article précédent doit être suffisante en vue de permettre aux candidats d'élaborer valablement leurs offres.
  
  Elle comprend notamment :
  — le cahier des charges prévu à l'article 10 de la loj n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée :
  — les prescriptions de l’urbanlsme.
  — la situation du terrain d'implantation.
  
  La remise de la documentation peut donner lieu à paiement, par le candidat à la souscription à la réalisation d'une opération de promotion immobilière, des frais y afférents.

• Article 7 :
  
  
  Le modèle de cahier de charges + type » est fixé par arrêté conjoint du ministre de l’äménagement du territoire. de l'urbanisme et de ia construction et du ministre de l’intérieur et des collectivités locales

• Article 8 :
  — Le cahier des charges comporte quatre (4) parties :
  — la partie générale,
  — la partie particulière.
  — les dispositions financières,
  — les dispositions spéciales.

• Article 9 :
  — Dans sa «partie générales, le cahier des charges fixe les obligations du souscripteur au regard du respect des règles et normes en matière d'urbanisme, d'architecture et concernant la promotion immobilière.
  
  Il doit préciser, notamment, les conditions relatives à :
  1) à l’utilisation des sols
  — l'affectation des sols,
  — la nature de l’utilisation,
  — les fonctions e habitat, équipements, activités ,
  — la densité d'occupation du sol,
  — l'emprise au sol des constructions,
  — la hauteur maximale des constructions.
  
  2) au rattachemert aux infrastructures
  — le nivellement et ie rattachement des constructions,
  — les servitudes de traitement des. abords,
  — les accès et voiries,
  — le stationnement,
  — les chemins piétonniers, places et espaces libres,
  l'assainissement,
  — l'eau potable,
  — l'électricité et le gaz,
  — le téléphone,
  — l'éclairage public,
  — les ordures ménagères.
  
  3) à l'implantation des constructions :
  — l'implantation et la hauteur des constructions par rapport à la voirie,
  — l'implantation et la hauteur des par rapport aux limites séparatives,
  — l'implantation et la hauteur des les unes par rapport aux autres,
  — les ordonnances architecturales, — l'orientation des bâtiments.
  
  4) aux servitudes particulières — servitudes de non aedificandi, — servitude d’accès public,
  — clôture.
  
  5) au règlement paysager :
  — les mesures de protection du potentiel existant,
  — les espaces plantés, :
  — les circulations,
  — les espaces de rencontres et de loisirs,
  — le mobilier urbain, éléments complémentaires d'esthétique
  — les urbaine.
  
  6) aux servitudes et conditions spéciales :
  — zone ou site protégés,
  — autres servitudes et contraintes particulières.

• Article 10 :
  — Dans sa e partie particulière », le cahier des charges identifie l'opération au plan :
  1) du terrain d’assiette, de sa situation, des conditions de cession et de modalités d'entrée en jouissance;
  2) des constructions à édifier avec, le cas échéant, indication de la fraction des locaux à usage commercial et professionnel ;
  3) des délais de réalisation
  4) le cas échéant, des travaux d'aménagement et autres et les conditions techniques et financières de leur réalisation.

• Article 11 :
  — Dans sa epartie financière s, le cahier des charges identifie :
  1) la source de financement :
  2) le coût prévisionnel du projet
  3) le prix provisoire de chaque unité
  4) le cas échéant, la répartition des charges financières au titre de travaux d'aménagement et autres opération dont la charge financière n'incombe pas légalement, en totalité ou en partie, au souscripteur.

• Article 12 :
  — Les clauses particulières au site, aux servitudes spéciales et autres contraintes doivent être expressément formulées par le cahier des Charges dans sa partie « Dispositions spéciales ».
  
  Cette partie du cahler des charges précise le cas échéant, les matériaux iocaux qui devront être utilisés.

• Article 13 :
  — La clause résolutoire telle que prescrite par l'article 20 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée est rappelée avec les conséquences qui lui sont attachées,

• Article 14 :
  — Dans le cadre de son programme de développement de lhabitat. l'assemblée popuiatre communale arrête, annuellement la ou Îles opération (s) relative (s) à la construction d'immeubles ou d'ensembles d'immeubles à usage principal d’habitation et, accéssoirement, de locaux à caractère professionnel et commercial. dont la réalisation sera confiée aux personnes physiques ou morales de droit privé en application de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée.

• Article 15 :
  — Le conseil exécutif communal fait étabiir, par les services de la Commuñe chargés de l'habitat et de l’urbanisme ou par l'agence foncière locale, ie cahier des Charges reiatif à chaque opération de promotion immobilière, retenue par l'assemblée populaire communale, et ce, conformément au cahier des charges «type > prévu par les articies 8 et suivants du présent décret.

• Article 16 :
  — L'appel à la souscription pour la réalisation des opérations de promotion immobilière retenues par l’assemblée populaire communale est effectué par voie d'affiches, par voie de presse ou par toute autre voie que l'assembkiée populaire communale juge nécessaire.
  br>L'appel à la souscription doit obligatoirement mentionner :
  — le nombre de logements et de locaux à réaliser,
  — leur lieu d'implantation...
  — les délais maximaux de réalisation.
  — le délai de dépôt des dossiers de candidature.
  
  I doit, en outre, préciser le lieu. les jours et les horaires réservés à la réception des personnes intéressées, le service Chargé de la réception des demandes de souscription atnst que.les jours, heures et lieux d'ouverture publique des plis.

• Article 17 :
  — Les services de la commune chargés de l'häbitat et de l'urbanisme ou, le cas échéant, l'agence foncière locale mettent à 1a disposition des candidats à la promotion immobilière toutes les informations relatives à l'opération de promotion immobilière projetée, notamment les documents visés à l'article 7 ci-dessus.

• Article 18 :
  — Tout dossier de demande de souscription à la réalisatton d'opérations de promotion immobilière comprend à
  — une demande manuscrite,
  — un engagement. suivant modèle-type. de réaliser l'opération de promotion immobilière sollicitée, conformément au cahier des charges,
  — un avant-projet de la réalisation envisarée, comprenant, notamment, un devis descriptif et estimatif de l'opération, un planning des travaux et un plan de financement,
  — un certificat bancaire justifiant de la disponibüuité de moyens financiers suffisants pour la réalisation du projet envisagé, mobilisables au moment de la souscription, y compris, le cas échéant, l’attestation d'éligibilité au crédit, émanant de l'institution financière habilitée,
  — un certificat de nationalité et un extrait du casier judiciaire,
  — pour les personnes morales. le certificat de nationalité et l'extrait du casier judiciaire pour chacun des membres,
  — je cas échéant, copie de Ia convention prévue aux articles 13 et suivants de la loi n° 86-01 du 4 mars 1986 susvisée.
  
  Le candidat à la souscription à la réalisation d’une opératien de promotion immobtiière doit justifier de disponibilité de capacités techniques en rapport avec l'opération concernée.

• Article 19 :
  — Les demandes de souscription à la réalisation d’une opération de promotion imnmiobitière sont inscrites sur un registre coté et parapné, dans leur ordre de dépôt.
  D est remis à chaque candidat, un récépissé de dépôt le jour même de l'enregistrement de ia demande. Art, 21. — L'offre de souscription à une opération de promotion iminobilière engage son auteur, du joui de la réception de la demande à celui de ta notification de la décision d'acceptation ou de refus.

• Article 20 :
  — Les dossiers de candidatures sont étudiés par les services de la commune chargés de l'habitat et de l'urbanisme ou par l'agence foncière locale.
  
  Dans ce cadre, les services qualifiés de la commune procèdent, sur la base des critères énumérés à l’article ci-dessous, à la sélection et au classement des candidatures, dans un délai compris entre trente (30) et soixante (60) jours, au maximum, après le dépôt du dossier.

• Article 21 :
  

• Article 22 :
  
  
  2) L’habitat semi-collectif
  Sont considérés comme logements de «type semi-collectif », les logements groupés en un ou deux niveaux, avec des entrées séparées situés sur un terrain commun et desservis par des circulations communes.
  
  3) Le logement de type économique
  Sont considérés comme logements de type << économique », les logements en collectif dont la surface habitable unitaire moyenne n'excède pas les normes y afférentes.
  
  4) Le logement de type amélioré :
  Sont considérés comme logements de type « amélioré », les logements en collectif ou semi-coliectif dont la surface habitable moyenne unitaire est supérieure aux normes du type économique et comportant des matériaux d'ornement.
  
  5) Le logement &e standing
  Sont considérés comme logements de standing les logements dépassant les normes de superficie définies pour le type amélioré et utilisant des matériaux de luxe dans la construction 3 |
  — revêtement de plafonds et de murs en matériaux décoratifs,
  — revêtement de sol en matériaux somptuaires (marbre, onyx),
  — installations sanitaires de luxe dans les salles d’eau et cuisines.

• Article 23 :
  — Sur la base du rapport de présentation élabôré par le service chargé de l'étude des dossiers de candidature, le conseil exécutif communal élargi au receveur communal. décide du classement et du choix des candidats retenus.

• Article 24 :
  — Le classement et le choix des candidats à la souscription à la réalisatfon d'une opération de promotion immobilière est arrêté par le président de l'assemblée populaire communale après approbation par le wali

• Article 25 :
  — La décision d’acceptation ou de rejet est notifiée par lettre recommandée au candidat concerné.

• Article 26 :
  — La notification de la décision tient leu de convocation pour le candidat retenu.
  Il doit se présenter au siège de l'assemblée populaire communale dans un délai de 15 Jours, au maximum, à compter de la date de réception de ladite notification pour approbation et signature du cahler des charges. |

• Article 27 :
  

• Article 28 :
  

• Article 29 :
  — Il est institué, auprès du walk, uns commission de recours habilitée à instrutre toute contestation relative au déroulement des opérations de souscription.
  
  Cette commission, dont le président est désigné par le wali, comprend :
  — 4 représentants des collectivités locales désignés par les assemblées populaires communales non concernées par le recours,
  — 2 représentants du conseil exécutif de wilaya désignés par le wali.

• Article 30 :
  

• Article 31 :
  — La commission de recours est dotée d'un règlement intérieur arrêté par ie waii sur la base d'un régiement intérieur-type fixé par arrêté conjoint du ministre de l'intérieur et des collectivités locales et du ministre de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction,

• Article 32 :
  — Le modèle «type » d'acte de réservation prévu à l’article 30 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée est fixé par arrêté conjoint du ministre de 14 justice, du ministre des finances et du ministre de l'aménagement du territoire, de l’urbanisme et’ de la construction.

• Article 33 :
  — L'acte de réservation dénommé écontrat de réservation » est obligatoire dans toute vente à terme.
  
  I est établi en la forme «sous seing privé» et soumis à la formalité de l'enregistrement.

• Article 34 :
  — Le contrat de réservation, outre l'original destiné à l'enregistrement, est établi en autant d'originaux que de parties comporte des conditions générales et des conditions particulières.

• Article 35 :
  — Les conditions générales /annexées au contrat de réservation sont constituées d’un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait aux rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière et accédant notamment :
  - les obligations et garanties du souscripteur à l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant,
  — les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties précitées,
  — jes obligations et garanties du candidat accédant à l'égard du souscripteur à l'opération de promotion immobilière,
  — les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties ci-dessus visées.
  — les clauses nulles et de nul effet et celles interdites,
  — jes clauses obligatoires.
  
  Cette partie doit reproduire, en outre, les dispositions des articles 39 à 49 de ia loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée.

• Article 36 :
  

• Article 37 :
  — Les frais engendrés par le contrat de réservation ainsi que tout autre acte subséquent sont liquidés sutvant les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur,

• Article 38 :
  — La souscription du contrat de réservation est soumise à ia lecture et à la prise de connaissance préalable, par le réservataire, du dossier technique complet afférent à son engagement. Art .41. — Le présent décret sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 4 mars 1986.