Que va contenir le contrat préliminaire liant l’AADL et l’ENPI aux souscripteurs

Reçu par le Ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville le 08 octobre 2018, les représentants de l’association algérienne de protection des consommateurs « APOCE », ont indiqué qu’à l’issue de cette audience, les responsables du secteur de l’habitat ont été très réceptifs par rapport aux préoccupations soulevés par les souscripteurs des formules de logement location-vente et promotionnel public, notamment sur la question relative à l’établissement de contrat préliminaire aux profit des souscripteurs.

Il a été rapporté dans ce cadre, que cette question fait déjà l’objet d’ouverture d’un chantier en cours au niveau du secteur de l’habitat.

Dans le cadre de l’enrichissement du débat sur cette question, Lkeria.com a examiné les dispositions de la loi sur la protection du consommateur en Algérie, le code civil ainsi que les autres textes législatifs et réglementaires en relation avec ce sujet, et livre ici des pistes pouvant permettre d’arriver à un contrat préliminaire préservant à la fois les droits des deux parties (souscripteurs, AADL et  l’ENPI).

Il y a lieu de rappeler que l’Enpi en charge du programme LPP est un promoteur immobilier public, mais demeure une entreprise économique régie dans ses relations avec les acquéreurs par le code du commerce, et reste soumise aux dispositions de la loi n° 89-02 du 7 février 1989 relative aux règles générales de protection du consommateur ainsi qu’à la loi n° 04-02 du 23 juin 2004, modifiée et complétée, fixant les règles applicables aux pratiques commerciales, notamment son article 30. 

L’AADL est également établissement public à caractère industriel et commercial, régie dans ses relations avec les acquéreurs par le code du commerce.

Le contrat est conclu même s’il n’est pas écrit

Depuis le début des souscriptions dans les deux formules de logement les plus en vogue en Algérie en 2013, aucun souscripteur location-vente et LPP n’a signé un contrat en bonne et due forme. Mais, existe-il quand même un contrat entre les deux parties ?

Le code civil dans son article 59 stipule que « le contrat se forme dès que les parties ont échangé leurs volontés concordantes, sans préjudice des dispositions légales ». Pour la formule LPP et la location-vente, les souscripteurs ont exprimé leurs souhaits d’acquérir un logement dans le cadre de l’une des formules, en contrepartie l’AADL et l’ENPI leur ont délivré un ordre de versement pour payer au moins une tranche de l’avance personnelle. Ainsi, on peut dire que les deux parties ont échangé leurs volontés et qu’un contrat s’est formé entre eux, même si ce dernier n’est pas écrit. Cette règle générale du droit rassure à elle seule les souscripteurs qui n’ont pas pu encore signé un contrat.

Les éléments obligatoires à inclure dans le contrat préliminaire

Selon les déclarations récentes du Président de l’association Apoce, le ministère de l’habitat est en cours de préparation de modèle type de contrat préliminaire pour ces deux formules de logement public, suite à la demande de l’association de protection des consommateurs.

Ces contrats et selon la législation en vigueur doivent contenir, conformément au décret exécutif n°06-306 du 10 septembre 2006 fixant les éléments essentiels des contrats conclus entre les agents économiques et les consommateurs et les clauses considérées comme abusives (JO n° 56 du 11 septembre 2006, P15), un minimum d’éléments ayant trait aux droits fondamentaux du consommateur, et qui se rapportent à l’information préalable du consommateur, à la loyauté et à la transparence des transactions commerciales.

Sont obligatoire aussi les éléments sur la sécurité et la conformité des logements ainsi qu’à la garantie au service après-vente. Les spécificités et la nature des logements ; les prix et tarifs en plus des modalités de paiement doivent être mentionnés dans les contrats.

Pour le prix de cession qui doit être indiqué dans le contrat, le code civil permet de se limiter à l’indication des bases sur lesquelles ce prix sera fixé ultérieurement. Ce qui a était fait pour le LPP et la location-vente.

Aussi, le contrat préliminaire ne doit pas omettre d’expliciter les conditions et délais de livraison; les pénalités de retard dans le paiement et/ou dans la livraison et les modalités de garantie et de conformité des logements.

Enfin, tout contrat préliminaire doit prévoir les conditions de révision des clauses contractuelles, les conditions de règlement des litiges et surtout les procédures de résiliation dudit contrat.Ne pas tomber dans l’abus !

Considérant que le consommateur est dans une situation d’infériorité quand il signe un contrat d’adhésion, la loi de protection des consommateurs a voulu établir l’équilibre entre le professionnel et le consommateur, en interdisant certaines clauses qui donnent trop d’avantages au professionnel et qu’elle juge « abusives ». Et parce que le consommateur ne peut pas matériellement supprimer la clause incriminée quand il signe le contrat, la loi considère que même si le contrat a été signé par le consommateur, la clause ne vaut rien. On dit alors qu’elle est « réputée non écrite ». 

Il faut faire attention lors de la rédaction des nouveaux contrats pour ne pas tomber dans l’un des douze cas de clause abusive, listées par le décret exécutif n°06-306 du 10 septembre 2006 fixant les éléments essentiels des contrats conclus entre les agents économiques et les consommateurs et les clauses considérées comme abusives loi.