Allemagne : La crise du logement s’installe

Le déficit de logements en Allemagne se creuse, dans un contexte de baisse des constructions, du fait que le secteur de la promotion immobilière souffre des coûts élevés résultant de la hausse des taux d’intérêt et de la hausse des prix des matériaux de construction et des salaires des travailleurs. Le gouvernement n’a pas donc tenu ses engagements de fournir 400 000 logements par an, dont 100 000 logements sociaux, pour combler le déficit qui a suscité de vives critiques, notamment en ce qui concerne les prix des loyers dans le pays.

La crise du logement et la pénurie de propriétés résidentielles a incité donc les promoteurs à transformer les immeubles administratifs et de bureaux en appartements résidentiels, malgré les difficultés rencontrées pour obtenir les autorisations nécessaires pour modifier la destination de ces biens.

Logements en Allemagne : la crise du logement s’installe

Les chiffres officiels montrent à quel point la situation est difficile sur le marché immobilier de la plus grande économie européenne, alors que le marché connaît un déficit de plus de 800 000 logements.

Étant donné que l’offre de surfaces résidentielles en Allemagne est faible et que la demande est très importante, les prix de location augmentent considérablement. Plus de 9,5 millions de personnes vivent dans des logements exigus, selon l’Office fédéral de la statistique. L’Allemagne est le premier pays d’Europe en nombre de locataires, loin devant les autres pays, puisque plus de la moitié de la population vit dans des logements qui ne lui appartiennent pas. L’Allemagne est également le seul pays européen où il y a plus de locataires que de propriétaires.

Selon les données publiées par l’Office fédéral de la statistique en mai dernier, le nombre d’appartements achevés a diminué de 0,3% par rapport à l’année dernière, le nombre total de logements construits ayant atteint 294 400 unités, mais ce chiffre est encore loin de l’objectif du gouvernement. Toutefois, la ministre du logement, Clara Jeffets, a qualifié la situation du secteur de la construction de « stable » et a expliqué qu’en plus du nombre d’unités achevées, il y a actuellement 391 000 autres appartements en construction.

Toutefois, un expert du secteur immobilier, Robin Hakobin, a déclaré que si les conditions entourant le secteur de la construction ne s’améliorent pas, la crise du marché du logement se poursuivra pendant des années, notant que de nombreux promoteurs immobiliers ont délibérément suspendu leurs projets, en dépit de certains signes positifs, comme la baisse du taux d’inflation et la décision de la Banque centrale européenne de réduire les taux d’intérêt.

L’institut de recherche économique Ifo prévoit que la construction de logements continuerait à diminuer, pour atteindre environ 200 000 appartements en 2025.

Un avenir incertain

Des experts indiquent qu’il existe un « mélange toxique » de facteurs affectant le déclin de la construction, notamment les coûts élevés et le doublement des intérêts des prêts. La seule chose qui est sûre est que seul un très petit nombre de logements seront construits, et le gouvernement ne pourra pas atteindre son objectif consistant en la construction de 400 000 logements.

L’Office fédéral de la statistique a récemment signalé que le nombre de permis d’appartements en Allemagne a diminué de 27,2 % au cours de l’année 2023 par rapport à l’année précédente, les autorisations de construire n’ayant été délivrées que pour 135 200 appartements, soit une diminution de 50 600 permis par rapport à 2022.

Le logement social : segment le plus affecté par la crise du logement

Concernant le logement social, la fédération des associations de construction de logements a appelé le gouvernement fédéral à consacrer 50 milliards d’euros supplémentaires (54,5 milliards de dollars) au logement social. Selon le chef de la fédération, c’est le seul moyen de fournir 400 000 appartements par an. Une étude menée par l’Institut de recherche PESTEL a indiqué que la dernière fois qu’un tel besoin d’espaces de vie s’est fait sentir remonte à 20 ans, indiquant que cela est dû à la migration record de réfugiés en provenance d’Ukraine, de certaines parties de l’Europe et du reste du monde. L’institut a indiqué que l’énorme fossé dans la crise du logement social se creuse de plus en plus.

Transformer les bureaux en appartements

Après que les objectifs du gouvernement visant à fournir les appartements résidentiels nécessaires sont devenus inaccessibles, des rapports ont souligné que pour atténuer la crise, des alternatives ont été utilisées, en transformant des immeubles de bureaux en maisons, pour lesquels la demande a diminué et dont beaucoup sont devenus vides depuis la pandémie de Corona et la généralisation du travail à domicile.

Selon les chiffres de l’Institut de recherche sur le logement et la construction (ARGI), 200 000 unités de bureaux pourraient être transformés en nouveaux espaces de vie pour un tiers du coût de construction d’un nouveau bâtiment.

Risques pour les banques allemandes en raison de la baisse des prix de l’immobilier

Dans ce contexte, il existe un grand potentiel sur le marché du logement pour transformer la nature de la propriété d’administrative à résidentielle, et en théorie cela est idéal, car cela réduit les coûts de construction et se limitera à apporter des modifications au bâtiment.

La pénurie d’appartements résidentiels exerce une pression sur les prix des loyers

Selon une étude récente menée par l’Association allemande des locataires, les coûts du logement pèsent sur plus de sept millions de familles. Cela est dû à l’augmentation rapide des coûts supplémentaires du loyer, qui comprennent l’assurance, les frais et les travaux d’entretien, ainsi qu’aux différences dans les prix du combustible de chauffage et d’autres.

Un récent rapport indique que plus de trois millions de familles consacrent plus de 40% de leur revenu net au loyer et aux frais de chauffage, et que ces coûts constituent entre 30% et 40% du revenu de 4,3 millions de familles. Selon l’Association allemande des locataires, 21 millions de familles vivent dans des appartements loués en Allemagne.