Recommandations de l’atelier de l’ONPI sur la gestion immobilière

L’atelier sur la gestion immobilière a regroupé tous les acteurs de l’immobilier lors du congrès de l’ONPI tenu à Sidi Fredj le 19 janvier 2017. Outre les administrateurs de biens professionnels et bénévoles et les promoteurs immobiliers, l’atelier a vu la participation des sociétés d’assurance, d’experts immobiliers, de juristes et de copropriétaires.

L’atelier qui a été présidé par Monsieur Lotfi Ramdani, fondateur du site immobilier Lkeria.com, a permis après un rappel de l’historique de la gestion immobilière dans notre pays, de débattre du nouveau cadre réglementaire encadrant la gestion immobilière ainsi que les problématiques du terrain liées à cette activité.  A l’issu des travaux de l’atelier et du débat qui s’en est suivi, plus de 30 recommandations ont été formulées afin d’aboutir à une gestion immobilière salutaire pour nos cités neuves et anciennes.

Historique de la gestion immobilière en Algérie

La législation et la réglementation dans le domaine de la gestion immobilière en Algérie a connu 5 périodes distinctes :

De 1962 à 1975 : ce fut un régime issu de la reconduction de la législation antérieure à l’indépendance, puis le régime spécifique aux immeubles déclarés vacants.

De 1975 à 1983 : le premier code civil (Ordonnance 75-58), a introduit les droits et obligations des locataires et propriétaires, et en 1976 un texte d’application est venu  réglementer la copropriété.

De 1983 à 1993 : la loi 83-01 a modifié substantiellement la partie du code civil traitant de la copropriété. Cette modification était nécessaire suite aux changements opérés en 1981, année du début de la cession des biens immobiliers de l’état. L’année 1983 a connu aussi la promulgation du décret 83-666 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des
immeubles collectifs.

Période de 1993 à 2011 : le décret 93-03 a qualifié d’acte de commerce la gestion immobilière, toute activité d’administration et de gestion immobilière pour compte ouverte à toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d’effectuer des actes de commerce.

De 2011 à ce jour et suite aux recommandations formulées en 2008, la loi 11-04 relative à l’activité du promoteur immobilier oblige ce dernier à gérer ou faire gérer pour son compte la copropriété pendant 2 années. Trois années plus tard, le décret 14-99 vient abroger celui de 1983 en apportant toute la précision nécessaire à une gestion immobilière efficace.

Il apparaît donc que la copropriété n’est pas un concept nouveau en Algérie, le cadre réglementaire existe depuis des décennies mais peine à être concrétisé sur le terrain.

La loi 11-04 relative à la promotion immobilière

La première partie des recommandations de l’atelier concerne la loi 11-04 relative à la promotion immobilière. Les experts proposent d’amender cette loi pour combler le vide juridique lors du retrait de l’agrément du promoteur immobilier pendant les 2 ans de gestion immobilière obligatoire et permettre ainsi au promoteur de gérer la copropriété indépendamment de l’état de son agrément afin de garantir le bon fonctionnement et la continuité de la gestion de la copropriété.

Il a été recommandé également de conférer aux promoteurs immobiliers le statut d’administrateur de bien ou leur faire obligation de sous-traiter la gestion à un professionnel agréé. Enfin, il a été proposé de revoir ladite loi pour que la période de gestion de copropriété incombant au promoteur démarre à partir de l’installation effective de l’assemblée générale de copropriétaires.

Le décret exécutif n°14-99

Même si le décret 14-99 qui arrête le modèle du règlement de copropriété aborde tous les aspects de la gestion immobilière, les experts réunis par l’ONPI jugent que ce dernier peut être amélioré notamment en proposant un contrat type entre l’Assemblée générale et l’administrateur de bien agréé. Il a été également proposé de supprimer les droits d’enregistrement et de publication du règlement de copropriété qui sont de l’ordre de 0,5% et
revenir à une valeur forfaitaire.

D’autres amendements du décret 14-99 ont été proposés pour prendre en charges l’aspect sécurité des copropriétaires.

Les administrateurs de biens, maillon fort de la chaîne, présents à l’atelier ont proposé d’établir un programme ambitieux de formation au profit de cette catégorie d’administrateurs,
rappelant qu’il n’existe à ce jour qu’une centaine d’administrateurs agréés par le ministère de l’habitat au niveau national, alors que ce métier existe depuis 1997.

Ils ont proposé également une série de mesures afin d’assoir plus de transparence dans la gestion des cités, à savoir : détailler dans le règlement de copropriété le contenu du budget prévisionnel (dépenses et charges), et les données obligatoires en prenant en compte la taille de la copropriété et permettre aux copropriétaires, qui le souhaiteraient, de consulter les comptes chez le syndic : factures, contrats de fournitures et maintenance etc. avant la tenue de l’Assemblée Générale.

Enfin, le règlement cite souvent l’assemblée des copropriétaires mais ne définit pas l’autorité délivrant l’agrément à l’assemblée des copropriétaires, ce vide gagnerait à être comblé.

En matière de charges de copropriété

La répartition des charges qui a été détaillée dans le texte d’application, gagnerait à être améliorée par la révision de la répartition des charges d’ascenseur pour exclure au moins les rez-de-chaussée, de faire comptabiliser le nombre de tantièmes qui conditionne le paiement des charges de 2eme degrés à la place du nombre de voix et revoir les articles du code civil sur la question pour une harmonie des textes.

Le problème majeur de nos cités est le recouvrement des charges. Afin de faciliter cette opération pour l’administrateur de biens, l’Organisation des Promoteurs préconise la mise en place d’un mécanisme de recouvrement rapide et efficace des loyers et des charges comme en donnant la possibilité à l’administrateur de couper  l’eau ou l’électricité via une ordonnance de justice.

Une autre approche plus éducative a été proposé par les experts, celle de donner le droit au promoteur / administrateur de proposer les mêmes activités qu’une coopérative (exonération TVA etc.) pour instaurer le système bonus/malus afin d’encourager les bons payeurs et sanctionner les mauvais. Cependant, pour les mauvais payeurs il faut préciser que le coût de recouvrement des charges (lettres recommande, huissiers etc.), doivent être imputées aux seuls copropriétaires défaillants.

Comptabilité de la cité

Pour harmoniser la comptabilité de toutes les cités et faciliter la tenue de cette dernière, les premiers concernés de la gestion, à savoir les copropriétaires et les administrateurs de biens, recommandent la mise en place une nomenclature commune pour l’appellation des charges : Charges communes, Charges ascenseurs, Charges eau froide …

Pour éliminer tout abus, la mise en place d’un plan comptable spécifique à la gestion immobilière est nécessaire avec la création de sous comptes pour les charges de copropriété au niveau du compte de l’administrateur de bien. En plus de cela, il faut distinguer les copropriétés en plusieurs catégories selon leurs tailles ; les plus petites peuvent tenir une comptabilité simplifiée, contrairement au plus importantes où il y a lieu d’exiger une comptabilité plus détaillée.

Toutefois, l’implication des autorités est nécessaire pour le lancement et la généralisation de la gestion immobilière pour nos cités neuves ou anciennes.  Pour
cela un ensemble de recommandations a été formulé par les participants de l’atelier.

Rôle des collectivités locales

Afin de pouvoir appliquer la réglementation en vigueur il est recommandé la mise en place d’une cellule d’urgence au niveau des APC / Daïra qui sera chargée de recevoir les plaintes des citoyens concernant les travaux effectués par les habitants sans autorisation du syndic.

Cette culture du vivre ensemble n’est pas étrangère à la société algérienne mais il est plus qu’urgent d’initier un plan de communication national de sensibilisation aux différentes lois et règlements sur la gestion immobilière au moins sur l’année 2017.

Les professionnels de l’immobilier s’interrogent sur le devenir des nouvelles cités une fois la gestion obligatoire du promoteur révolue. Parmi les pistes discutées lors de l’atelier, la création d’un organe sous tutelle des collectivités locales pour suivre l’évolution de la gestion immobilière. Au terme des 2 années de gestion des promoteurs, l’organe sous tutelle des collectivités locales prend le relais en termes d’assistance.

Enfin il a été suggéré que la collectivité locale prenne en charge 50% des frais de gardiennage, action qui s’inscrit dans le cadre de l’amélioration du cadre de vie et la sécurisation de vos villes.

necessité de recourir à l’aide de l’Etat

Sur un autre volet, l’ensemble des professionnels de l’immobilier ayant pris part à l’atelier espèrent une implication plus active des Pouvoirs publics dans l’aide des ménages les plus modestes.

Un bon nombre de copropriétaires sont insolvables, il est recommandé donc de rendre solvable les plus diligents à travers une aide Etatique. Ladite aide peut être récupérée en la déduisant du prix de cession du bien immobilier lors de la mutation du bien, permettant à l’Etat la récupération de l’aide et la pérennisation de ce système.

Dans un volet incitatif, il a été recommandé que l’Etat ne prenne plus en charge le ravalement des façades des habitations collectives non constituées en copropriété, jusqu’à la mise en place d’un syndic de copropriété.

Afin de faire participer tous les acteurs de la scène financière, il a été proposé de mettre en place avec les banques un « Crédit copropriété » à taux ZERO, permettant aux copropriétaires en difficulté de liquidité, de financer les charges de 2éme catégorie et inciter les compagnies
d’assurances à proposer un produit d’assurance des parties communes accompagné de réductions au profit des copropriétaires pour leurs assurances d’habitation.

Tels sont les 32 recommandations émises par les professionnels de l’immobilier lors de la tenue du 2éme congrès de l’Organisation Nationale des Promoteurs Immobilier « ONPI ». Des recommandions qui viennent apporter plus d’efficacité et d’efficience au cadre législatif et réglementaire en vigueur afin de mener à bien ce projet ambitieux qui consiste à redonner à tout le bâti algérien son éclat de jadis.