Location immobilière : droits et obligations des locataires et propriétaires

La location d'immeuble en Algérie

Louer son logement ou sa maison en toute sécurité et en toute tranquillité est un droit fondamental, d'autant que se loger pèse très lourd dans le budget du ménage.

Il est donc important de connaitre ses droits et de savoir les faire valoir : le bailleur, propriétaire particulier ou institutionnel, sera toujours beaucoup plus respectueux des règles s'il a compris que son locataire était bien informé. Ceci permettra d'éviter beaucoup de tracas ou, si on ne peut pas les éviter, de régler les litiges de façon plus satisfaisante et plus rapide.

Que prévoit la loi en Algérie en matière de location immobilière ?

La loi définit précisément les droits et obligations du locataire et du bailleur et impose que ces droits et obligations soient détaillés dans un « contrat de bail » ou contrat de location, établit par un notaire. Ce contrat de location va être la base de la relation avec le propriétaire pendant toute la durée du bail pour toutes les questions liées au logement loué : loyer et charges locatives, modalités de paiement, travaux et réparations, conditions de résiliation, etc.

Le contrat de bail en Algérie

Le contrat de location est conclu par écrit, sous peine de nullité de la transaction (s'il n'est pas un contrat écrit cela signifie qu'il n'a aucune valeur et n’entraîne aucun droit pour le locataire). Toutefois, la forme la plus en usage en Algérie du bail de location est un contrat de location établit par un notaire.

Le tarif pour la rédaction du contrat de location par le notaire est fixé par voie réglementaire. Les frais du notaire sont calculés en fonction du montant du loyer. Les frais du notaire se composent des honoraires, du droit d'enregistrement et de la TVA.

Les honoraires du notaire en Algérie : 

Les frais ou honoraires du notaire représentent 1% du montant du contrat (loyer annuel x durée du bail) pour la tranche de 1 à 500 000 DA. Si le montant du contrat de location est supérieur à 500.000 dinars, les honoraires du notaire sont fixés à 0,75%. Ces honoraires sont soumis à la TVA au taux de 19%, en plus d’un droit forfaitaire d’enregistrement de 500 DA.

NB: Les frais de notaire sont à la charge du locataire.

Durée du bail en Algérie : le bail est impérativement à durée déterminée, mais à la libre volonté des parties ;

Le prix de loyers est libre : donc laissé à la volonté des parties, en fonction du marché.

Paiement du loyer : dans la pratique, même si aucun texte ne le prévoit, le locataire en Algérie devra, la plupart du temps, verser un an ou six mois de loyer à l'avance. Certains contrats prévoient que le propriétaire déclare expressément devant le notaire qu'il a reçu le paiement. C'est indispensable lorsque le paiement est effectué en liquide. Si le paiement est fait par chèque ou par prélèvement automatique, ce n'est pas nécessaire car le relevé de la banque constitue une preuve.

Garanties ou Caution : le propriétaire est en droit de demander une caution pour garantir le paiement des loyers. En Algérie et en général sa représente un (1) mois de loyer qui est rendu à la fin du bail si des travaux de remise en état ne sont pas nécessaires.

Location immobilière : l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est très important, il fait partie du contrat auquel il doit être annexé et doit donc être signé par les deux parties.

Il décrit en détail l'état de chaque pièce du logement et notamment, les éventuelles dégradations existantes.

L'état des lieux est un acte indispensable qui protège le locataire. A la fin du bail, le propriétaire comparera l'état des lieux d'entrée avec l'état du logement à la sortie et ne pourra demander que la remise en état des dégradations importantes survenues pendant la période d'occupation du bien loué.

En l'absence d'état des lieux, le propriétaire pourra en revanche exiger du locataire la remise en état et la réparation des dégâts qui existaient pourtant déjà à son entrée dans les lieux.

Conseil : le contrat de bail précise, en général, que le locataire est censé avoir visité les lieux et accepté l'état dans lequel il les a vus. Ne signez pas le contrat sans avoir procédé à un état des lieux !

Location immobilière : les obligations du locataire

1. Payer son loyer dans les délais prévus au contrat de location
2. Payer les charges :

1. • Les charges locatives sont les charges liées à l'immeuble : ascenseur, entretien des espaces verts, gardiens, ménage des parties communes,…. etc. Elles sont payées à un représentant des copropriétaires, de façon forfaitaire, au prorata du nombre d'appartements dans l'immeuble. En contre partie, le locataire reçoit un justificatif de paiement.
   • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères : elle est annuelle et à la charge du locataire (plus d'information ici)
   • La taxe d'habitation au titre des services de l'APC : cette taxe est payée via la facture d'électricité.
   • Le tarif d'assainissement via la facture d'eau.
   • L'électricité, l'eau et le gaz : le contrat le prévoit expressément.
2. Entretenir le logement en « bon père de famille ».
   • Le locataire doit veiller à maintenir en bon état les sols, les appareils sanitaires, réparer au fil du temps les petits dégâts inévitables, …etc. Il doit faire les petites réparations urgentes ;
   • Il ne peut pas apporter de modifications au logement (suppression d'un mur, véranda,… etc.) sans l'accord préalable du propriétaire, s'il le fait, il sera obligé de remettre les lieux dans leur état initial et à sa charge.
3. Remettre le logement en état en fin de bail : le locataire n'a pas à remettre en état tout ce qui relève de l'état d'usage du logement : rayures normales sur le sol, peintures défraichies, …etc. En revanche, il doit réparer les dégradations anormales. Soit il procède lui-même aux réparations, soit le montant de ces réparations est prélevé sur la caution.
4. Le locataire n'a pas le droit de sous-louer le logement, sauf autorisation expresse du bailleur ou clause prévue au bail.

A noter : l'assurance multirisque habitation (MRH), n'est pas obligatoire en Algérie et n'est pas toujours imposée dans le bail. Ne pas contracter cette assurance est un risque important que prend le propriétaire ou le locataire pour le logement et surtout pour les meubles et équipements.

Les obligations du propriétaire du bien donné en location

1. Livrer le bien en bon état ;
2. Payer la taxe foncière ;
3. Souscrire une assurance catastrophes naturelles ;
4. Faire les réparations importantes telles que l'étanchéité, l'entretien des conduites d'écoulement des eaux, la chaudière, les appareils sanitaires, ….etc.
5. Ne pas troubler le locataire dans la jouissance du bien loué : le locataire est chez lui, le propriétaire n'a pas le droit d'avoir les clés ou d'entrer dans l'appartement sans son accord et, s'il doit faire des réparations importantes pour conserver le bien qui gênent le locataire, il doit dédommager ou accepter la résiliation du bail.

La fin du bail de location immobilière

1. Le bail est toujours à durée déterminée.

La fin du bail arrive normalement à l'échéance du contrat puisque le bail est maintenant obligatoirement à durée déterminée. En effet, suite aux difficultés rencontrées par les propriétaires pour récupérer leur bien, la loi impose désormais une durée déterminée.

2. Résiliation en cours de bail de location

  Toutefois, le locataire peut résilier le contrat en cours de bail :

• S'il doit quitter l'appartement en cours de bail pour des raisons qui lui sont propres (donc pas de justification à apporter), il peut résilier son contrat en respectant un préavis de deux mois ;
• Si le logement est détruit à la suite d'un sinistre ;
• Si les travaux effectués par le propriétaire le privent partiellement ou totalement de la jouissance du logement ;
• Si le logement est vendu, le contrat de location reste valable vis-à-vis du nouveau propriétaire. Ce dernier doit donc respecter l'échéance normale du bail s'il souhaite récupérer le logement pour son usage personnel.

Conseils pratiques aux locataires et propriétaires des biens loués

• Ne signez pas le contrat sans l'avoir lu et demandez des explications sur les clauses que vous ne comprenez pas.
• Faites un état des lieux d'entré et de sortie : prenez votre temps, visitez chaque pièce, faites attention aux appareils sanitaires, porte et fenêtres... etc. Vérifiez que tout est bien noté, signez-le.
• Souscrivez, même si elle n'est pas obligatoire ni imposée dans le bail, une assurance multirisques habitation.

Référence des textes applicables  en matière de location immobilière

Code civil, Chapitre des contrats relatifs à la jouissance des choses, modifié par la loi n°7-05 du 13 mai 2007, articles 467 à 507.